Nell’individuare la disciplina applicabile alla terrazza a livello, bisogna anzitutto procedere dalla relativa definizione: in tema di condominio negli edifici, la terrazza a livello consiste nella superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e, nel contempo, sullo stesso piano di altri, dei quali costituisce parte integrante strutturalmente e funzionalmente. Ebbene, per il modo in cui è stata realizzata, deve ritenersi che la terrazza è destinata sia a coprire una parte del fabbricato (assolvendo pertanto ad una funzione essenziale dell’edificio) sia a dare possibilità di espansione e di ulteriore comodità all’appartamento del quale è contigua, costituendo di esso una proiezione all’aperto. (Cass. civ., sez. II, 28 aprile 1986, n. 2924).
In ragione della predetta funzione di copertura del condominio, anche per la terrazza a livello (parimente a quanto avviene per il lastrico copertura del condominio solare, ovvero quella superficie piana che è posta alla parte superiore del condominio e svolge essenzialmente la funzione di copertura) dovrà applicarsi la normativa di cui all’art. 1226 c.c.. Detta norma stabilisce che: “Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.”
Ciò trova conferma nel costante orientamento della Giurisprudenza di merito e legittimità, la quale è concorde nell’affermare che “in tema di condominio di edifici, la terrazza a livello, anche se di proprietà esclusiva o di uso esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che, anche se esso appartiene in proprietà e se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.”. (v. tra le altre, SS.UU. 29.4.97 n. 3672; 15.7.2002 n. 10233 e 17.10.2001 n. 12682)
Quindi, chiarito che 1/3 è di competenza del proprietario esclusivo, bisogna precisare che i residue 2/3 sono da attribuirsi a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti, ai quali il lastrico o la terrazza servano da copertura. Infatti, la costante giurisprudenza della Corte di Cassazione ritiene che la spesa per la riparazione o ricostruzione del lastrico o della terrazza a livello, deve essere sostenuta per un terzo da coloro che ne hanno l’uso esclusivo e per due terzi dai condomini dell’edificio o delle parti di edificio a cui il lastrico (o la terrazza a livello) funge da copertura. Infatti, la norma dell’art. 1126 cod. civ., per la riparazione e ristrutturazione del lastrico solare, al quale va equiparata la terrazza, anche a livello, distingue il condomino che ne ha la proprietà o l’uso esclusivo dagli altri condomini, perché pone a suo carico un terzo della spesa e gli altri due terzi a carico dei condomini della parte di edificio “a cui il lastrico (o la terrazza) serve”; e con tale espressione limitativa, il legislatore si è chiaramente riferito alla funzione di copertura del lastrico (o della terrazza) e, quindi, ai soli condomini, proprietari di unità immobiliari sottostanti, che da esso unicamente questa utilità traggono (conf. sent. nn. 11449 del 1992, 3542 del 1994 e altre).
Infine, con riferimento alle tipologie di spese a cui fa riferimento la normativa dell’art. 1226 c.c., si precisa che la norma è applicabile in ogni caso di spesa, ordinaria o straordinaria, di manutenzione o di rifacimento, che riguardi la struttura delle terrazze stesse e la loro finalità di copertura, escluse le spese dirette unicamente al miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà individuale di cui le terrazze siano il prolungamento. (Cass. n. 16583/2012)
Avv. Donato Cancellara
Studio Legale AS 